Wielu naszych klientów pyta, czy to, że zachowują się jak właściciele nieruchomości (dotyczy to też ruchomości) tj. płacą podatki, dbają o jej stan np. dokonują różnych napraw, upoważnia ich do stania się jej prawnym właścicielem. W naszym artykule odpowiemy na to pytanie i wyjaśnimy czym; jest zasiedzenie i jakie warunki należy spełnić, aby do niego doszło.
Zasiedzenie – definicja
Najprościej mówiąc, zasiedzenie to sposób na zostanie prawnym właścicielem cudzej rzeczy bez podpisywania jakiejkolwiek umowy. Na to czy do zasiedzenia doszło, czy nie mają jedynie wpływ przepisy ustawy oraz co najważniejsze – czas.
Jak dochodzi do zasiedzenia?
Osoba, która używa rzeczy i traktuje ją jak właściciel przez pewien czas, po upływie tego czasu może tę rzecz zasiedzieć, czyli stać się jej prawnym właścicielem. Można powiedzieć, że jest to rodzaj nagrody za to, że osoba ta pokrywała koszty utrzymania tej rzeczy i przez cały ten czas o nią dbała.
Pamiętajmy, że zasiedzenie to nie to samo co nabycie rzeczy niczyjej – rzecz, która ulega zasiedzeniu, nadal ma swojego właściciela. Ten jednak zostaje ukarany za to, że nie interesował się swoją własnością.
Podsumowując do zasiedzenia dochodzi w celu doprowadzenia do stanu prawnego odzwierciedlającego to, kto naprawdę jest właścicielem danej rzeczy.
Kto może zasiedzieć rzecz?
Kodeks cywilny nie wskazuje wprost, kto może zasiedzieć daną rzecz – może to zrobić osoba prawna i fizyczna.
Różnica w kwestii zasiedzenia przez te dwa podmioty dotyczy dobrej i złej wiary. W przypadku zasiedzenia rzeczy przez osobę prawną, dobra i zła wiara będzie dotyczyła nie całej osoby prawnej, a poszczególnych osób np. członka zarządu.
Co może zostać „zasiedzone”
Tak naprawdę nie można zasiedzieć rzeczy, które wyłączone są z obrotu prawnego np. drogi publiczne. Zasiedzieć można rzeczy ruchome, nieruchomości, służebności gruntowe i użytkowanie wieczyste.
Zasiedzenie nieruchomości i rzeczy ruchomej
W przypadku nieruchomości gruntowej nic się nie zmienia. Ograniczenia w kwestii zasiedzenia wystąpią przy zasiedzeniu nieruchomości lokalowej i budynkowej.
Zasiedzenie nieruchomości lokalowej
Nieruchomość lokalowa jest możliwa do zasiedzenia jeżeli jest ona przedmiotem odrębnej własności. Wyodrębnienie lokalu mogło nastąpić poprzez zawarcie umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela całego budynku, w którym znajduje się lokal. Wyodrębnić lokal może również sąd – orzeczeniem o zniesieniu współwłasności.
Co w sytuacji, gdy nieruchomość lokalowa nie jest wyodrębniona? Może dojść do zasiedzenia udziału w prawie przypadającego powierzchni nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni budynku. Ta opcja zasiedzenia jest bardziej skomplikowana, dlatego lepsze dla zasiedzenia jest wyodrębnienie lokalu. Musimy być jednak przygotowani na każdą okoliczność, ponieważ istnieją sytuacje, w których wyodrębnienie lokalu staje się po prostu niemożliwe.
Zasiedzenie nieruchomości budynkowej
Budynek wybudowany na nieruchomości, stanowi część tej nieruchomości. Oznacza to, że właściciel budynku jest również właścicielem nieruchomości, na której się on znajduje. Zasiedzenie budynku jest więc możliwe tylko łącznie z tą nieruchomością.
Nasuwa się pytanie, co w przypadku gruntów oddanych pod użytkowanie wieczyste?. Prawo własności występuje obok prawa użytkowania wieczystego równocześnie. To znaczy, że właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby. Jednak własność budynków i urządzeń na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym jest związana z użytkownikiem. Oznacza to, że możliwe jest zasiedzenie gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego – wtedy jedna osoba będzie zarówno właścicielem gruntu jak i budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie.
Najważniejsze przy zasiedzeniu nieruchomości jest spełnienie dwóch warunków:
- Musimy być posiadaczem samoistnym nieruchomości i posiadać ją nieprzerwanie
- Musi upłynąć pewien czas
Na to ile czasu musi upłynąć ma wpływ dobra i zła wiara. W przypadku dobrej wiary jest to 20 lat, w przypadku złej 30 lat. Dobra wiara oznacza, że nie wiedzieliśmy, że nie jesteśmy właścicielem i dlatego, zachowywaliśmy się jak właściciel. Zła wiara oznacza to, że wiedzieliśmy, że właścicielem gruntu jest np. Skarb Państwa, a mimo to zachowywaliśmy się jak właściciel.
Co natomiast oznacza samoistne i nieprzerwane posiadanie?
Aby spełnić ten warunek przy zasiedzeniu musimy być posiadaczem samoistnym tzn. że faktycznie mamy rzecz i nią zarządzamy, ale również chcemy nią zarządzać. Pod każdym względem zachowujemy się jak właściciel.
Nieprzerwanie posiadania oznacza natomiast, że musi ono trwać cały czas – tzn. cały czas musimy zachowywać się jak właściciel nieruchomości.
Czym jest dobra wiara?
Wykazanie, że zasiedzieliśmy nieruchomość w dobrej wierze sprawi, że okres potrzebny do stania się jej prawnym właścicielem to 20 lat – w przypadku złej wiary jest to 30 lat.
Sąd określając czy w naszej sprawie wystąpiła dobra czy zła wiara, bierze pod uwagę moment objęcia nieruchomości. Najważniejsze jest więc, abyśmy wykazali, że w momencie np. nabycia nieruchomości nie wiedzieliśmy, że jej właścicielem jest inna osoba niż ta, która ją nam sprzedała.
Czym jest zła wiara?
Zła wiara w postępowaniu o zasiedzę występuje wtedy, gdy wiedzieliśmy o tym, że nie jesteśmy właścicielem danej rzeczy, a mimo to zachowywaliśmy się jak jej prawny właściciel. Okres potrzebny do zasiedzenia nieruchomości w takiej sytuacji to 30 lat.
Zasiedzenie rzeczy ruchomej
Zasady zasiedzenia rzeczy ruchomej i nieruchomości znacznie się różnią. Podstawową różnicą jest okres potrzebny do zasiedzenia rzeczy ruchomej – w tym wypadku wynosi on 3 lata.
Kolejna różnica to dobra i zła wiara. Rzecz ruchomą można zasiedzieć tylko i wyłącznie w dobrej wierze. W przypadku złej wiary będzie to prostu przywłaszczenie albo kradzież. Dobra wiara przy zasiedzeniu rzeczy ruchomej musi trwać cały czas i jest to warunek konieczny, aby móc stać się jej prawnym właścicielem.
Sprawa w sądzie o zasiedzenie – jak wygląda postępowanie
Co do zasady, po upływie odpowiedniego czasu (w zależności od złej i dobrej wiary), do stwierdzenia, że staliśmy się prawnym właścicielem rzeczy, nie jest potrzebne postępowanie sądowe. Zasiedzenie dochodzi do skutku z ostatnim dniem ustawowego terminu automatycznie.
W niektórych przypadkach, potrzebne będzie jedynie stwierdzenie zasiedzenia, jednak samo postępowanie ma charakter potwierdzający, czy do zasiedzenia doszło czy nie. Zazwyczaj takie postępowanie potrzebne jest w przypadku sporu z urzędem lub innym organem państwowym, w celu wykazania, że to my jesteśmy właścicielami prawnymi rzeczy będącej przedmiotem tego sporu.
Podsumowując, nie jest potrzebna sprawa sądowa, abyśmy po upływie ustawowego terminu stali się właścicielem prawnym rzeczy.
Więcej o stwierdzeniu zasiedzenia przez sąd przeczytacie tutaj: http://zasiedzenienieruchomosci.pl/
Wsparcie kancelarii
Jeżeli macie jakieś wątpliwości dotyczące zasiedzenia rzeczy skontaktujcie się z nami przez email biuro@legalden.pl. Na pewno pomożemy.
O przedawnieniu roszczenia o zachowek przeczytacie tutaj: https://legalden.pl/przedawnienie-roszczenia-o-zachowek/
